ที่ดินเปล่า ลงทุนอย่างไรให้คุ้มค่า

เป็นที่ทราบกันดีว่าที่ดินเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง หลายคนจึงเลือกลงทุนซื้อที่ดินเปล่าไว้เพื่อเก็งกำไรในอนาคต แต่หากปล่อยที่ดินรกร้างว่างเปล่าโดยไม่ได้ทำประโยชน์ใด จะต้องเสียภาษีที่ดินให้กับภาครัฐตามที่กฎหมายกำหนด หากที่ดินมีขนาดใหญ่ยิ่งต้องจ่ายภาษีในอัตราที่สูงขึ้น

การพัฒนาที่ดินเปล่าให้เกิดประโยชน์ จึงเป็นอีกทางเลือกหนึ่งในการสร้างรายได้ให้กับเจ้าของที่ดิน ไม่ว่าจะเป็นการปล่อยเช่าที่ดินเพื่อทำเกษตรกรรมหรือทำธุรกิจ การพัฒนาโครงการอสังหาฯ เป็นต้น เรียกได้ว่าการพัฒนาที่ดินเปล่านั้นสามารถทำได้หลากหลายแนวทาง ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง และกฎหมายผังเมืองหรือที่เรียกกันสั้น ๆ ว่า “ผังสี” ซึ่งจะเป็นตัวกำหนดว่าเราสามารถทำหรือพัฒนาอะไรได้บ้าง โดยจะแบ่งประเภทที่ดินตามลักษณะการใช้ประโยชน์และแยกเป็นสีที่แตกต่างกันออกไป ตัวอย่างเช่น เขตพื้นที่สีเขียว (เกษตรกรรม) ที่ดินประเภทนี้ไม่สามารถทำโครงการบางประเภทได้หรือสามารถทำได้แต่อาจมีข้อจำกัดบางประการ

ตัวอย่าง ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ปรับปรุงครั้งที่ 4 (ข้อมูล ณ วันที่ 1 มีนาคม 2567)

แต่ก่อนที่เราจะไปดูแนวทางและตัวอย่างการพัฒนาที่ดินเปล่า ต้องเข้าใจก่อนว่าที่ดินตั้งอยู่ในทำเลแบบไหน มีลักษณะอย่างไร และมีความเหมาะสมที่จะพัฒนาเป็นอะไรได้บ้าง

เราสามารถแบ่งลักษณะที่ดินเปล่าเป็น 3 ประเภทหลัก ได้แก่

1. ที่ดินตาบอด หรือที่ดินเปล่าไม่ติดถนน และอยู่นอกเขตเมือง

ที่ดินเปล่าที่ถูกปิดล้อมด้วยที่ดินแปลงอื่น ทำให้ไม่มีทางออกสู่สาธารณะ หรือที่ดินเปล่าที่ไม่ติดถนน จึงทำให้มีข้อจำกัดด้านการเข้าถึง ที่ดินลักษณะนี้จึงมีทางเลือกในการพัฒนาไม่มาก และอาจให้ผลตอบแทนต่ำ

2. ที่ดินเปล่าติดถนน แต่อยู่นอกเขตเมือง

ที่ดินเปล่าประเภทนี้ แม้จะอยู่นอกพื้นที่เมือง แต่มีข้อดีคือตั้งอยู่ติดถนน ทำให้สามารถเดินทางเข้า-ออกได้ โดยไม่ถูกจำกัดการเข้าถึง จึงมีทางเลือกในการพัฒนาและลงทุนที่ดินได้หลากหลายแนวทาง

3. ที่ดินเปล่าในเมือง

ที่ดินเปล่าในเมือง ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก มีทางเข้า-ออกที่สะดวก เกิดการสัญจรอยู่ตลอด ที่ดินประเภทนี้จึงมีราคาสูงและมีทางเลือกในการพัฒนามากที่สุด สามารถสร้างรายได้และให้ผลตอบแทนที่สูง

ตัวอย่างการสร้างรายได้จากที่ดินเปล่า

ปล่อยเช่าทำการเกษตร

การปล่อยเช่าที่ดินเพื่อทำการเกษตร เป็นอีกหนึ่งแนวทางที่สามารถสร้างรายได้ให้กับเจ้าของที่ดิน โดยอาจได้ผลตอบแทนเป็นเงินค่าเช่าหรืออาจเป็นผลผลิตทางการเกษตร ขึ้นอยู่กับข้อตกลงระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่า

สำหรับการปล่อยเช่าทำการเกษตร ไม่ว่าจะเป็นการทำนา ไร่ สวน เป็นวิธีที่เหมาะกับที่ดินที่ไม่ติดถนนหรือที่ดินตาบอด ซึ่งไม่จำเป็นต้องมีการสัญจรผ่านตลอดเวลา แต่ต้องคำนึงถึงสภาพดินที่เหมาะสม แหล่งน้ำ และชนิดของพืชที่เพาะปลูก เพราะการจะเปลี่ยนไปทำเกษตรนั้นมีหลักเกณฑ์กำหนดชนิดพืชและอัตราขั้นต่ำในการปลูกที่เข้าข่ายการใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม โดยพืชที่คนส่วนใหญ่นิยมปลูกคือ กล้วย มะพร้าว

การเปลี่ยนจากที่ดินรกร้างว่างเปล่าเป็นที่ดินเพื่อการประกอบเกษตรกรรมจะเสียภาษีในอัตรา 0.01-0.1% ในขณะที่ที่ดินรกร้างว่างเปล่าจะเสียภาษีในอัตรา 0.3-0.7% และจะเพิ่มอัตราภาษี 0.3% ทุก ๆ 3 ปี สูงสุดไม่เกิน 3%

ปล่อยเช่าโกดัง คลังสินค้า

หากมีที่ดินเปล่าอยู่นอกเขตเมือง แต่ตั้งอยู่ติดถนน มีศักยภาพในการเข้าถึงพื้นที่ สามารถเดินทางเข้า-ออกได้อย่างสะดวก ไม่ว่าจะเป็นการเนรมิตที่ดินเปล่าให้กลายเป็นโกดังหรือปล่อยเช่าที่ดินเปล่าสำหรับทำคลังสินค้า ก็เป็นอีกหนึ่งแนวทางการสร้างรายได้ที่น่าสนใจและได้รับความนิยม เนื่องจากประหยัดงบประมาณในการก่อสร้าง การรื้อถอนหรือขยายขนาดอาคารสามารถทำได้อย่างสะดวกและรวดเร็ว

โกดังให้เช่าหรือคลังสินค้าให้เช่ามีหลายประเภท โดยมีรูปแบบอาคารที่แตกต่างกันออกไป ขึ้นอยู่กับงบลงทุน ขนาดของที่ดิน ทำเลที่ตั้งว่าตั้งอยู่ใกล้หรือเป็นทางผ่านของกลุ่มธุรกิจใด แล้วกลุ่มธุรกิจนั้นต้องจัดเก็บสินค้าประเภทไหน เป็นต้น การวางแผนและกำหนดเป้าหมายที่ชัดเจนตรงตามความต้องการของกลุ่มลูกค้า จะก่อให้เกิดความคุ้มค่าในการลงทุน สามารถสร้างรายได้ในระยะยาวอีกด้วย

สัญญาเช่า เป็นสิ่งที่มีความสำคัญอย่างมาก ไม่ว่าจะเป็นการปล่อยเช่าที่ดินทำโกดัง คลังสินค้า หรือปล่อยเช่าเพื่อวัตถุประสงค์ใดก็ตาม เนื่องจากเป็นเอกสารหลักฐานหรือหนังสือที่ระบุข้อตกลงและเงื่อนไขของทั้งสองฝ่าย ดังนั้น การจัดทำสัญญาเช่าที่มีรายละเอียดครบถ้วน ถูกต้อง และชัดเจน จึงเป็นประโยชน์ต่อทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่า เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาตามมาภายหลัง

พัฒนาที่ดินเปล่าเป็นธุรกิจเพื่อสร้างรายได้

การพัฒนาที่ดินรกร้างให้กลายเป็นธุรกิจเพื่อสร้างรายได้ นอกจากความสนใจและงบลงทุนของเจ้าของที่ดินแล้วนั้น “ศักยภาพที่ดิน” เป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่จะเป็นตัวกำหนดแนวทางว่าจะสามารถพัฒนาเป็นธุรกิจในรูปแบบใดได้บ้าง

ที่ดินเปล่าในเขตเมือง ตั้งอยู่ใกล้แหล่งชุมชนและสิ่งอำนวยความสะดวก มีทางออกสู่สาธารณะ มีผู้คนสัญจรผ่าน (Traffic) เป็นลักษณะที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนาให้กลายเป็นธุรกิจได้หลากหลายรูปแบบ

เราลองไปดูไอเดียสร้างรายได้จากที่ดินเปล่า ว่าสามารถทำธุรกิจอะไรให้คุ้มค่าการลงทุนได้บ้าง ตามไปดูพร้อมกันค่ะ

• ที่จอดรถ / ลานจอดรถ แม้ว่าที่ดินจะตั้งอยู่ในเมือง ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก มีเส้นทางเข้า-ออกสู่สาธารณะได้อย่างสะดวกสบาย แต่ไม่ใช่ที่ดินทุกแปลงที่เหมาะจะทำการค้าหรือสามารถลงทุนธุรกิจได้ทุกประเภทแล้วสร้างผลตอบแทนได้อย่างคุ้มค่า การเลือกธุรกิจที่ใช้เงินลงทุนไม่มาก สามารถวางแผนธุรกิจได้โดยใช้ระยะเวลาสั้น ๆ แต่สร้างรายได้โดยไม่ปล่อยที่ดินทิ้งไว้ให้ไร้ประโยชน์ “ที่จอดรถ” ถือเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่เหมาะกับผู้ที่ยังไม่มีประสบการณ์ในการลงทุนธุรกิจขนาดใหญ่ ผู้ที่มีที่ดินเปล่าอยู่แล้วไม่ต้องจัดหาที่ดินใหม่ โดยเฉพาะหากที่ดินแปลงนั้นตั้งอยู่ในย่านที่มีความหนาแน่นสูง อาทิ ย่านการค้า ศูนย์กลางธุรกิจ หรือพื้นที่ที่มีการสัญจรผ่านตลอดเวลา แต่ขาดแคลนพื้นที่รองรับยานพาหนะ

• ตลาด / ตลาดนัด หากที่ดินตั้งอยู่ใกล้แหล่งชุมชนหรือแหล่งงานที่มีผู้คนสัญจรผ่านตลอด การเนรมิตที่รกร้างให้กลายเป็น “ตลาด” เป็นอีกหนึ่งธุรกิจที่น่าสนใจและใช้เงินลงทุนไม่มาก แต่สามารถสร้างรายได้ไม่แพ้ทางเลือกอื่น ๆ ไม่ว่าจะเป็นตลาดที่มีอาคารถาวรหรือตลาดนัด เพียงแค่ต้องมีการวางผังและจัดสรรพื้นที่ให้กับผู้เช่า   การทำตลาดยังมีอีกหลายปัจจัยที่ต้องคำนึงถึง ทั้งการคำนวณและวัดขนาดพื้นที่สำหรับเช่า การจัดประเภทตลาด การแยกหมวดหมู่สินค้า รวมถึงการกำหนดวันเวลาเปิด-ปิด ซึ่งจะแตกต่างกันไปตามความเหมาะสมและบริบทของแต่ละพื้นที่

• ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือ ธุรกิจที่เกี่ยวกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นการพัฒนาในรูปแบบที่พักอาศัย โรงแรม อาคารสำนักงาน หรือการพัฒนาแบบผสมผสานที่เรียกว่า “มิกซ์ยูส” (Mixed-Use) เป็นต้น ซึ่งล้วนแล้วแต่มีต้นทุนสูงและใช้ระยะเวลาดำเนินการหลายขั้นตอน ตั้งแต่กระบวนการวางแผนธุรกิจ การออกแบบและก่อสร้าง ตลอดจนการบริหารจัดการพื้นที่โครงการ ดังนั้น การทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะต้องมีแหล่งเงินทุนและทรัพยากร และต้องเข้าใจว่าทำเลที่ดินที่มีอยู่แล้วนั้นมีศักยภาพในการทำโครงการประเภทไหน รวมถึงการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ เพื่อให้มองเห็นถึงความเป็นไปได้ สามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างถูกต้อง และนำไปสู่ผลตอบแทนที่คุ้มค่าต่อการลงทุน

สำหรับใครที่มีที่ดินเปล่า แต่ยังไม่มีไอเดียพัฒนาที่ดินหรือไม่รู้จะเริ่มต้นลงทุนอย่างไร ให้ LAD เป็นตัวช่วยแก้ไขปัญหาที่ดิน ครบ จบ ในที่เดียว เรามีทีมผู้เชี่ยวชาญพร้อมให้คำปรึกษาด้านที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนให้คำปรึกษาเรื่องข้อจำกัดด้านกฎหมายและข้อกำหนดที่เกี่ยวข้อง เพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการลงทุนทางธุรกิจ สามารถดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ LAD Service