ภาระจำยอม VS ทางจำเป็น ต่างกันอย่างไร?

ภาระจำยอม

กรณีที่เจ้าของที่ดินผืนหนึ่งต้องยอมให้ผู้อื่นได้ใช้ประโยชน์ในที่ดินของตนเอง ในทางกฎหมายเรียกที่ดินที่มีลักษณะนี้ว่า “ภารยทรัพย์” ส่วนที่ดินที่ได้ประโยชน์เรียกว่า “สามยทรัพย์” กล่าวคือ ภารยทรัพย์จะต้องรับภาระบางอย่างซึ่งกระทบต่อสิทธิในที่ดินนั้นเพื่อประโยชน์แก่สามยทรัพย์ ทั้งนี้ การได้มาซึ่งสิทธิของภาระจำยอม มีด้วยกัน 3 ทาง คือ

• โดยนิติกรรมสัญญา เป็นการตกลงกันระหว่างเจ้าของที่ดินทั้งสองฝ่าย และต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

• โดยอายุความ เจ้าของสามยทรัพย์ใช้ภารยทรัพย์เป็นระยะเวลาติดต่อกันเกิน 10 ปี โดยสงบ เปิดเผย และไม่มีผู้ใดคัดค้าน

• โดยผลของกฎหมาย เช่น กรณีปลูกสร้างโรงเรือนลุกล้ำเข้าไปที่ดินผู้อื่นโดยสุจริต ย่อมมีสิทธิจดทะเบียนได้

ทางจำเป็น

ที่ดินที่ถูกล้อมรอบด้วยที่ดินแปลงอื่นอยู่จนไม่มีทางออกสู่สาธารณะ หรือมีทางออกแต่ไม่สะดวก เราเรียกที่ดินลักษณะนี้ว่า “ที่ดินตาบอด” กฎหมายจึงให้สิทธิแก่เจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมให้สามารถผ่านที่ดินแปลงอื่นเพื่อออกไปสู่ทางสาธารณะได้ ทั้งนี้ การได้มาซึ่งสิทธิใช้ทางจำเป็น ไม่จําต้องมีนิติกรรม สัญญาระหว่างเจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมกับเจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่และไม่จําเป็นต้องทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ (มาตรา ๑๓๓๘) เพราะทางจําเป็นเป็นการได้สิทธิตามกฎหมาย

ความแตกต่างระหว่างภาระจำยอมกับทางจำเป็น

‘ภาระจำยอม’ ไม่จำเป็นต้องเป็นที่ดินที่ถูกล้อมหรืออยู่ติดกัน และไม่จำเป็นต้องเป็นทางอออกสู่สาธารณะเสมอไป อาจใช้เป็นทางผ่านของสาธารณูปโภคประเภทสายไฟฟ้า ท่อประปา เป็นต้น ซึ่งแตกต่างจาก ‘ทางจำเป็น’ ที่ต้องเป็นที่ดินที่แปลงอื่นล้อมอยู่ และจำเป็นต้องใช้ออกสู่ทางสาธาณะเท่านั้น นอกจากนี้ วิธีทำทาง และเงื่อนไขการเสียค่าทดแทน ก็แตกต่างกันอีกด้วย

การสิ้นสุดของภาระจำยอมและทางจำเป็น

การสิ้นสุดของภาระจำยอมจะเกิดขึ้นก็ต่อเมื่อหมดระยะเวลาตามกำหนด, ไม่มีการใช้ประโยชน์เป็นเวลา 10 ปี, ที่ดินตกเป็นเจ้าของคนเดียวกัน ส่วนทางจำเป็นจะสิ้นสุดก็ต่อเมื่อที่ดินมีทางออกสู่สาธารณะแล้ว

ดาวน์โหลด กฎหมายที่เกี่ยวข้องและตัวอย่างการจดทะเบียนภาระจำยอม

อ้างอิง สำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน กรมที่ดิน