ภาษีที่ดิน คิดยังไง ? จัดการยังไงได้บ้าง ? ฉบับปี 2025 

เนื้อหาทั้งหมดในเรื่องของภาษีที่ดินมีดังนี้

• ภาษีที่ดินคืออะไร

• ใครต้องจ่ายภาษีที่ดิน ?

• วิธีคำนวณภาษีที่ดิน

• วิธีชำระภาษีที่ดิน

• ไม่จ่ายภาษีที่ดินได้ไหม ?

• วิธีลดภาษีที่ดิน

• ที่ดินเปล่าทำอะไรดี ให้เกิดประโยชน์สูงสุด ?

6 สิ่งพื้นฐานต้องรู้ของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เข้าใจได้ภายใน 5 นาที

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นภาษีที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง ต้องจ่ายให้ภาครัฐทุกปี โดยอัตราภาษีจะแตกต่างกันไปตามประเภทของทรัพย์สิน เพื่อสนับสนุนการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและบริการสาธารณะของประเทศ วันนี้ LAD สรุปประเด็นสำคัญให้เข้าใจง่ายภายใน 6 ข้อ ดังต่อไปนี้!

1. ใครต้องจ่ายภาษีที่ดิน ?

ผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่มีกรรมสิทธิ์ตามโฉนด ต้องเสียภาษี ซึ่งแบ่งออกเป็น 4 กลุ่มหลัก ได้แก่ :

• ที่อยู่อาศัย เช่น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ คอนโด ที่ใช้เป็นที่พักอาศัย

• ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม เช่น ที่ดินสำหรับทำไร่ ทำนา หรือเลี้ยงสัตว์

• ที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม เช่น อาคารพาณิชย์ ห้างร้าน โรงงาน โกดัง

• ที่ดินรกร้าง/ไม่ได้ใช้ประโยชน์ เสียภาษีสูงสุด และจะเพิ่มขึ้นหากปล่อยทิ้งไว้นาน

 2. วิธีคำนวณภาษีที่ดิน

คำนวณจาก มูลค่าทรัพย์สิน x อัตราภาษีที่กำหนด โดยหลักๆ มีแนวทางดังนี้:

• บ้านหลังแรก อาจได้รับ การยกเว้นภาษี หากมูลค่าไม่เกินเกณฑ์ที่กำหนด

• ที่ดินเกษตรกรรม มักมีอัตราภาษีต่ำกว่า

• ที่ดินรกร้าง อัตราภาษีจะเพิ่มขึ้นหากไม่ได้ใช้ประโยชน์เป็นเวลานาน

" วิธีคำนวณภาษีที่ดินแบบไม่พลาด"

            ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นภาษีที่เจ้าของที่ดิน อาคาร ห้องชุด หรือผู้ใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินต้องจ่ายทุกปี ถ้าคำนวณไม่ถูกคุณอาจเสียเงินเกินจำเป็น วันนี้ LAD จึงจะมาแนะนำ 5 ขั้นตอนคำนวณภาษีที่ดิน แบบเข้าใจง่าย พร้อมยกตัวอย่างให้สามารถนำไปใช้งานได้จริง !

 ขั้นตอนที่ 1  ตรวจสอบมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ตรวจสอบมูลค่าตลาดของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้จากกรมที่ดิน หรือสำนักงานเขต

ขั้นตอนที่ 2  ตรวจสอบประเภทของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

อัตราภาษีจะถูกกำหนดตามประเภทการใช้ประโยชน์ ดังนี้:

ที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย: อัตราภาษีสูงสุดไม่เกิน 0.3% ของมูลค่าทรัพย์สิน

• มูลค่าไม่เกิน 25 ล้านบาท: อัตรา 0.03%

• มูลค่า 25-50 ล้านบาท: อัตรา 0.05%

• มูลค่าเกิน 50 ล้านบาท: อัตรา 0.10%

 ที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม: อัตราภาษีสูงสุดไม่เกิน 0.15% ของมูลค่าทรัพย์สิน

• มูลค่าไม่เกิน 75 ล้านบาท: อัตรา 0.01%

• มูลค่า 75-100 ล้านบาท: อัตรา 0.03%

• มูลค่า 100-500 ล้านบาท: อัตรา 0.05%

• มูลค่า 500-1,000 ล้านบาท: อัตรา 0.07%

• มูลค่าเกิน 1,000 ล้านบาท: อัตรา 0.10%

ที่ดินเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม: อัตราภาษีสูงสุดไม่เกิน 1.2% ของมูลค่าทรัพย์สิน

• มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท: อัตรา 0.3%

• มูลค่า 50-200 ล้านบาท: อัตรา 0.4%

• มูลค่า 200-1,000 ล้านบาท: อัตรา 0.5%

• มูลค่า 1,000-5,000 ล้านบาท: อัตรา 0.6%

• มูลค่าเกิน 5,000 ล้านบาท: อัตรา 0.7%

ที่ดินรกร้างว่างเปล่า: อัตราภาษีสูงสุดไม่เกิน 1.2% ของมูลค่าทรัพย์สิน และหากปล่อยรกร้างติดต่อกันเกิน 3 ปี อัตราภาษีจะเพิ่มขึ้นเป็น 3%

• มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท: อัตรา 0.3%

• มูลค่า 50-200 ล้านบาท: อัตรา 0.4%

• มูลค่า 200-1,000 ล้านบาท: อัตรา 0.5%

• มูลค่า 1,000-5,000 ล้านบาท: อัตรา 0.6%

• มูลค่าเกิน 5,000 ล้านบาท: อัตรา 0.7%

ขั้นตอนที่ 3 ตรวจสอบสิทธิ์หักมูลค่าฐานภาษีที่ได้รับยกเว้นบุคคลธรรมดามีสิทธิ์ได้รับการยกเว้นภาษีบางส่วน

• ที่ดินเกษตรกรรม – ยกเว้น 50 ล้านแรก

• ที่อยู่อาศัย (มีชื่อในทะเบียนบ้าน) – ยกเว้น 50 ล้านแรก

• เฉพาะสิ่งปลูกสร้าง (ไม่มีที่ดิน) – ยกเว้น 10 ล้านแรก

ขั้นตอนที่ 4 คำนวณภาษีที่ต้องจ่าย

สูตรคำนวณภาษี

ขั้นตอนที่ 5 ตรวจสอบสิทธิ์ลดหย่อนภาษี

• บ้านหลังแรกที่มูลค่าไม่เกิน 10 ล้านบาท อาจได้รับการยกเว้น

• ที่ดินเกษตรกรรมสำหรับบุคคลธรรมดา อาจได้รับอัตราภาษีต่ำ

ตัวอย่างการคำนวณ

3. วิธีชำระภาษีที่ดิน

สามารถชำระผ่านช่องทางดังนี้:

• สำนักงานเขตหรือเทศบาลในพื้นที่ของที่ดินของท่าน

• ระบบออนไลน์ของหน่วยงานที่เกี่ยวข้องในพื้นที่ของที่ดินของท่าน

• เคาน์เตอร์ธนาคารที่รองรับ

 4. ไม่จ่ายภาษีที่ดินได้ไหม ?

• ถูกปรับ และ คิดดอกเบี้ย

• อาจถูกยึดทรัพย์สิน หรือถูกฟ้องร้องทางกฎหมาย

อย่าลืม! ภาษีที่ดินต้องจ่ายทุกปี รีบเช็กสิทธิ์ คำนวณให้ถูกต้อง จ่ายให้ทันเวลา ป้องกันค่าปรับ! สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมและการคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอย่างละเอียด สามารถศึกษาได้จากเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์หรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

 5. วิธีลดภาษีที่ดิน

• ใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์ เช่น ทำเกษตรกรรมหรือปล่อยเช่า

• ตรวจสอบสิทธิ์ลดหย่อนภาษี เช่น บ้านหลังแรกหรือที่ดินเกษตรกรรม

• ติดตามข่าวสารเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงกฎหมายภาษีที่ดิน

6. ที่ดินเปล่าทำอะไรดี ให้เกิดประโยชน์สูงสุด  ?

LAD ขอแนะนำวิธีในการดำเนินการใช้ประโยชน์ที่ดิน ทีนิยมในปัจจุบัน เพื่อเป็นแนวทางในการนำไปใช้ประโยชน์ที่ดินในการลดภาษีที่ดินของท่าน โดยหลักๆแล้วมี 3 ข้อดังนี้

1. แบ่งแปลงให้เล็กลง 

หากถือครองที่ดินแปลงใหญ่ และยังไม่มีแผนในการพัฒนาในช่วง 5 – 10 ปี ลองแบ่งแปลงที่ดินให้เล็กลง เพราะภาษีคิดแบบขั้นบันได ยิ่งที่ดินใหญ่ ยิ่งเสียภาษีมาก

2. สร้างบ้านหรือสิ่งปลูกสร้าง 

เพียงสร้างบ้านหรือสิ่งปลูกสร้าง ก็สามารถเปลี่ยนสถานะที่ดินเป็นที่อยู่อาศัย และสามารถลดอัตราภาษีลงได้ โดยการสร้างสิ่งปลูกสร้างยังสามารถนำไปปล่อยเช่า หรือ ทำกิจการอื่นๆนอกจากที่อยู่อาศัยได้ แต่ทั้งนี้ การทำพาณิชยกรรมในพื้นที่อาจต้องมีการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ในการพัฒนา เพื่อให้ทราบถึงสมมติฐานการลงทุนที่เหมาะสม และต้องมีการเปรียบเทียบกับการปล่อยให้ที่ดินรกร้างและเสียภาษีในอัตราที่มากขึ้น 

3. เปลี่ยนเป็นที่ดินเกษตรกรรม 

หากยังไม่อยากปลูกสร้าง ลองใช้พื้นที่เพาะปลูก ทำเกษตรกรรม นอกจากช่วยลดภาษี ยังสามารถสร้างรายได้ได้อีกทางหนึ่ง โดยสามารถดูข้อมูลราคาเฉลี่ยของผลผลิตทางการเกษตร เพื่อดูความเหมาะสมในการเพาะปลูกผ่านทาง เวปไซต์สำนักงานเศรษฐกิจทางการเกษตร หรือ กรมการค้าภายใน เบื้องต้น และ ควรศึกษาข้อมูลด้านการเพาะปลูกเพื่อเข้าใจถึงความเสี่ยงในการทำการเกษตรเช่นกัน

สิทธิประโยชน์ทางภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

กฎหมายภาษีที่ดินกำหนดให้ที่ดินบางประเภท ได้รับการยกเว้นหรือได้รับส่วนลดภาษีภายใต้เงื่อนไขต่าง ๆ ดังนี้:

1. ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ได้รับการยกเว้นภาษี 100%:

   • ที่ดินของรัฐ ใช้เพื่อประโยชน์สาธารณะ เช่น โรงเรียน วัด โรงพยาบาล และถนนสาธารณะ

   • ที่ดินที่ใช้เพื่อการเกษตรขนาดเล็ก เจ้าของต้องเป็นบุคคลธรรมดาและพื้นที่ต้องไม่เกินเกณฑ์ที่กำหนด

   • ที่ดินขององค์กรการกุศลหรือศาสนา เช่น วัด โบสถ์ หรือสุเหร่า

   • ที่ดินของสถานทูตและองค์การระหว่างประเทศ ตามข้อตกลงระหว่างประเทศ

2. การลดภาษีที่ดิน 50% : เจ้าของที่ดินบางประเภทมีสิทธิได้รับส่วนลดภาษี ได้แก่:

   • ที่ดินที่ใช้เพื่อสาธารณประโยชน์บางประเภท เช่น ที่ดินที่ให้เช่าทำเป็นโรงเรียน โรงพยาบาลเอกชน หรือสถานที่สาธารณะที่ไม่แสวงหากำไร

   • ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่อยู่ระหว่างการพัฒนา เช่น โครงการที่อยู่อาศัยที่กำลังดำเนินการก่อสร้าง (ได้รับลดหย่อนภาษีเป็นระยะเวลาหนึ่งก่อนเปิดใช้งาน)

3. การลดภาษีที่ดิน 90% เพื่อสนับสนุนการใช้ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมและลดภาระให้ประชาชน ได้แก่:

   • ที่ดินที่ใช้ทำเกษตรกรรม ที่ดินประเภทนี้เสียภาษีในอัตราต่ำที่สุด โดยเฉพาะสำหรับบุคคลธรรมดา

   • ที่ดินที่ถูกเวนคืนบางส่วน แต่ยังสามารถใช้ประโยชน์ได้ เจ้าของที่ดินยังสามารถใช้พื้นที่ที่เหลืออยู่ได้ตามกฎหมาย

 พัฒนาอย่างไรให้คุ้มค่าที่สุด?

 ทำที่อยู่อาศัย – สร้างบ้าน/คอนโดให้เช่า หรือแบ่งขายเป็นแปลงย่อย

 ทำเกษตรกรรม – เกษตรอินทรีย์ หรือให้เช่าทำเกษตร

 ทำเชิงพาณิชย์ – อาคารพาณิชย์ ร้านค้า โฮมออฟฟิศ หรือโครงการมิกซ์ยูส

 เพื่อสังคมและสิ่งแวดล้อม – บริจาคเพื่อสาธารณะ หรือพัฒนาเป็นพื้นที่สีเขียว

6 ข้อนี้คือพื้นฐานสำคัญของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่ช่วยให้คุณเข้าใจและวางแผนรับมือได้อย่างมีประสิทธิภาพ

อย่างไรก็ตาม การคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอาจมีรายละเอียดที่ต้องพิจารณาเพิ่มเติม ทั้งในเรื่องของมูลค่าทรัพย์สิน อัตราภาษีที่เปลี่ยนแปลงตามกฎหมาย และแนวทางลดหย่อนที่อาจช่วยให้คุณบริหารทรัพย์สินได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น

เพราะที่ดินของคุณมีมูลค่ามากกว่าที่คิด! วางแผนให้ดี ใช้ประโยชน์ให้เต็มที่ ลดภาษีได้ สร้างรายได้อีกต่างหาก! หากท่านต้องการคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญด้านการพัฒนาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ เชิญปรึกษากับ LAD ผู้ที่มีประสบการณ์และความเชี่ยวชาญในการวิเคราะห์และพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างมีประสิทธิภาพ ทีมงานของเราพร้อมที่จะช่วยท่านในทุกขั้นตอน เพื่อให้ท่านได้รับประโยชน์สูงสุดจากการลงทุนในที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ที่ท่านมีอยู่!

ติดตามบทความต่อไปของ LAD ที่จะมาเฉลยวิธีการ "ลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง" อย่างถูกต้องและคุ้มค่าที่สุด! อย่าพลาด

ขอขอบคุณข้อมูล :

https://www.itax.in.th/pedia/ภาษีที่ดิน/

https://www.papertree.in.th/?p=615