เจาะ(ร่าง)ผังเมือง โซนดอนเมือง-หลักสี่ เปลี่ยนสีผังเป็นอะไรบ้าง?

ก่อนหน้านี้ LAD เคยพาไปสำรวจภาพรวมของร่างผังเมืองกรุงเทพฯ ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 กันมาแล้วว่าโซนไหนมีการแก้ไขข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินบ้าง วันนี้ LAD จะพาไปเจาะ (ร่าง) ผังเมืองกรุงเทพฯ ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 กันอีกครั้งว่าแต่ละโซนมีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นประเภทใดบ้าง แล้วปัจจัยอะไรที่ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงดังกล่าว รวมถึงส่งผลให้พื้นที่โซนนั้นกลายเป็นทำเลศักยภาพที่พร้อมรองรับการขยายตัวของเมืองในอนาคต

โดยเริ่มต้นที่แรกกับโซน “ดอนเมือง-หลักสี่” ซึ่งจัดอยู่ในกลุ่มเขตกรุงเทพฯ ตอนเหนือ และเรียกได้ว่าเป็นหนึ่งในโซนที่มีความครบครันเรื่องระบบคมนาคมขนส่ง เพราะเป็นที่ตั้งของท่าอากาศยานดอนเมืองหรือสนามบินดอนเมือง อีกทั้งยังมีโครงข่ายถนนสายสำคัญอย่าง ถนนวิภาวดีรังสิต ถนนพหลโยธิน ถนนแจ้งวัฒนะ ซึ่งเป็นถนนสายหลักที่เชื่อมต่อระหว่างกรุงเทพฯ กับจังหวัดอื่น รวมถึงแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่ตัดผ่านในพื้นที่หลายสาย ประกอบกับร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯ (ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4) ที่ได้มีการปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อให้สอดรับกับการขยายตัวของเมืองและแผนพัฒนาในอนาคต จึงปฏิเสธไม่ได้ว่า ดอนเมือง-หลักสี่ ได้กลายเป็นย่านที่มีศักยภาพในการเป็นศูนย์กลางคมนาคมที่สำคัญของกรุงเทพฯ

เมื่อลองดูภาพรวมผังแนวคิดการใช้ประโยชน์ที่ดินของร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 จะพบว่ามีการวางแผนพัฒนากรุงเทพฯ ให้เป็นมหานครศูนย์กลางในหลายด้าน ทั้งย่านพาณิชยกรรมศูนย์กลางเมือง ย่านพาณิชยกรรมศูนย์กลางรอง และศูนย์ชุมชนชานเมือง ครอบคลุมถึงการพัฒนาย่านที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากและหนาแน่นปานกลางในบริเวณที่มีศักยภาพของการเข้าถึงโดยรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน ตลอดจนการพัฒนาย่านที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยในเขตชานเมือง เพื่อรองรับการขยายตัวของเมืองชั้นในออกไปยังพื้นที่รอบนอก แต่ในขณะเดียวกันผังแนวคิดก็ได้กำหนดพื้นที่ที่ยังคงสงวนรักษาพื้นที่เกษตรกรรมที่มีความอุดมสมบูรณ์และอนุรักษ์พื้นที่ที่มีคุณค่าทางประวัติศาสตร์ควบคู่ไปกับการพัฒนาเมืองด้วยเช่นเดียวกัน

สำหรับโซนดอนเมือง-หลักสี่ จะเห็นว่าได้ถูกกำหนดให้พัฒนาเป็นศูนย์ชุมชนชานเมือง ศูนย์พาณิชยกรรมและพื้นที่เปลี่ยนถ่ายการสัญจรในบริเวณจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีแดง (บางซื่อ-รังสิต) สายสีเขียว (หมอชิต-คูคต) และสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) โดยมีการเพิ่มความหนาแน่นการใช้ประโยชน์ที่ดินในพื้นที่ทางฝั่งตะวันตกของโซนดอนเมือง-หลักสี่ หรือพื้นที่บริเวณที่ติดกับแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีแดง สถานีดอนเมือง (ตรงข้ามกับสนามบินดอนเมือง) และพื้นที่บริเวณตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสีชมพู ช่วงแคราย-มีนบุรี เป็นทางขนานกับถนนแจ้งวัฒนะ ก่อนจะเข้าสู่ถนนรามอินทราตรงบริเวณสถานีวัดพระศรีฯ

เปรียบเทียบผังเก่าและ(ร่าง)ใหม่

หากเปรียบเทียบผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ปี 2556 กับร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 จะเห็นว่าโซนดอนเมือง-หลักสี่ นอกจากจะมีการเพิ่มความหนาแน่นแล้วนั้น ภาพรวมของผังฯ ยังมีการเปลี่ยนแปลงข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินอีกด้วย โดยปรับเปลี่ยนจากที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.3) เป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.7) และที่ดินประเภทพาณิชยกรรม (พ.5 ใหม่) ทั้งนี้ ปัจจัยสำคัญมาจากศักยภาพการให้บริการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนภายในพื้นที่

โครงการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้เกิดการขยายตัวของเมืองตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ดังจะเห็นได้จากสิ่งปลูกสร้างที่เพิ่มขึ้น ทั้งแหล่งที่อยู่อาศัย แหล่งงาน โดยเฉพาะการพัฒนาอาคารสูง อาคารขนาดใหญ่ สะท้อนให้เห็นการเปลี่ยนแปลงทางกายภาพของพื้นที่เมืองอย่างเห็นได้ชัด เช่นเดียวกันกับโซนดอนเมือง-หลักสี่ ที่มีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนตัดผ่านในพื้นที่หลายสาย ไม่ว่าจะเป็นรถไฟฟ้าสายสีแดง ช่วงบางซื่อ-รังสิต รถไฟฟ้าสายสีเขียว ช่วงหมอชิต-คูคต และรถไฟฟ้าสายสีชมพู ช่วงแคราย-มีนบุรี รถไฟฟ้าทั้ง 3 สายนี้ ยังมีจุดเชื่อมต่อการเดินทางที่สถานีหลักสี่ (สายสีแดง-สายสีชมพู) และสถานีวัดพระศรีมหาธาตุ (สายสีเขียว-สายสีชมพู) ซึ่งเป็นจุดเปลี่ยนถ่ายการสัญจรที่สำคัญ เพราะโครงข่ายเส้นทางนั้นเชื่อมต่อระหว่างทางทิศเหนือ-ใต้ และทางทิศตะวันออก-ตะวันตก ของกรุงเทพฯ ทำให้ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้านั้นเกิดการเปลี่ยนแปลงอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะพื้นที่บริเวณโดยรอบสถานี

การเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดิน

อย่างเช่น พื้นที่บริเวณโดยรอบสถานีดอนเมือง จากเดิมเป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ย.3 ย.4 แต่ในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ได้ปรับเปลี่ยนเป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ย.6 ย.7 และที่ดินประเภทพาณิชยกรรม พ.3 เพื่อให้สอดคล้องกับสภาพการใช้ประโยชน์ที่ดินในปัจจุบัน และพร้อมรองรับกับการพัฒนาของเมืองในอนาคต

เมื่อเปรียบเทียบภาพถ่ายดาวเทียมระหว่างปี 2556 กับภาพปี 2567 จะพบว่าพื้นที่บางบริเวณมีการเปลี่ยนแปลงจากที่ดินรกร้างว่างเปล่าหรือที่โล่งเป็นโครงการหมู่บ้านจัดสรร รวมถึงสิ่งปลูกสร้างในบางบริเวณอย่างเช่นบ้านเรือนมีการจัดสรรพื้นที่เป็นสัดส่วนและได้ถูกปรับเปลี่ยนเป็นที่อยู่อาศัยในรูปแบบอาคารแถว 2 ชั้น จากเดิมที่เป็นเพียงบ้านไม้หรือเพิงพักอาศัยชั่วคราว

ตัวอย่างที่ 2 พื้นที่บริเวณโดยรอบสถานีราชภัฏพระนครตามแนวถนนแจ้งวัฒนะ เมื่อเปรียบเทียบผังเมืองรวม ปี 2556 กับร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 จะพบว่ามีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินจากที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ย.4 เป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ย.6 ย.9 และจากที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ย.6 เป็นที่ดินประเภทพาณิชยกรรม พ.5

และหากเทียบภาพถ่ายดาวเทียมในพื้นที่บริเวณโดยรอบสถานีราชภัฏพระนครระหว่างภาพปี 2556 กับภาพปี 2567 จะพบความแตกต่างบริเวณตามแนวเส้นทางคมนาคมอย่างเห็นได้ชัด โดยพบว่าพื้นที่บางบริเวณมีการเปลี่ยนแปลงจากที่ดินรกร้างว่างเปล่าเป็นโครงการที่อยู่อาศัยแนวสูง รวมถึงพื้นที่ต่อเนื่องบริเวณใกล้กับสถานีวัดพระศรีฯ ที่กำลังเตรียมพัฒนาอาคารสำนักงานใหญ่ในอนาคต

สำหรับครั้งต่อไป LAD จะพาไปสำรวจผังเมืองโซนไหนหรือพาไปดูโครงการอะไรที่น่าสนใจ สามารถติดตามได้ที่ www.LAD.coth แหล่งรวมข่าวสารและความรู้ด้านที่ดินและอสังหาริมทรัพย์