ทำความเข้าใจ “TDR” มาตรการผังเมืองเรื่องใกล้ตัว

ในช่วง 5-6 ปีนี้ ภาคอสังหาริมทรัพย์คงเคยได้ยินเกี่ยวกับมาตรการ “การโอนสิทธิการพัฒนาพื้นที่” หรือ “TDR” และเริ่มเป็นที่รู้จักกันในวงกว้างมากขึ้นหลังจากที่ก่อนหน้านี้ กทม. ได้มีการศึกษาหลักเกณฑ์ของมาตรการดังกล่าว เพื่อนำมาเป็นแนวทางในการปรับปรุงผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ครั้งที่ 4 ที่ผ่านมา แม้ว่ามาตรการ TDR ดูเหมือนจะเป็นแนวทางใหม่กับบริบทของประเทศไทย แต่กลับเป็นเรื่องใกล้ตัวกว่าที่คิดเพราะผังเมืองที่มีประสิทธิภาพย่อมส่งผลต่อคุณภาพชีวิตที่ดีอย่างปฏิเสธไม่ได้

LAD จึงอยากชวนทุกคนมารู้จักกับมาตรการ TDR ว่ามีหลักการและความสำคัญอย่างไร โดยเฉพาะสำหรับใครที่มีที่ดินหรืออาคารอยู่ในครอบครอง จะได้เตรียมรับมือและทำความเข้าใจว่าพื้นที่ไหนมีสิทธิซื้อ-ขายบ้าง หากในอนาคตมีการนำมาตรการฯ นี้มาใช้จริง

หลักการของ TDR คือการโอนหรือซื้อ-ขายสิทธิในการพัฒนาบนที่ดินระหว่างพื้นที่ในเขตอนุรักษ์กับพื้นที่ในเขตส่งเสริมการพัฒนา เพื่อชดเชยการถูกรอนสิทธิ์และสร้างความเป็นธรรมให้กับเจ้าของที่ดินจากนโยบายการพัฒนาเมือง พร้อมทั้งส่งเสริมให้เกิดการใช้ประโยชน์ที่ดินให้มีประสิทธิภาพสูงสุด สามารถอธิบายได้ง่าย ๆ คือ แปลงที่ดิน A (พื้นที่ถ่ายโอนสิทธิ) ตั้งอยู่ในเขตอนุรักษ์ จึงไม่สามารถพัฒนาพื้นที่ตามความต้องการได้ จึงขายสิทธิในการพัฒนาให้กับแปลงที่ดิน B (พื้นที่รับโอนสิทธิ) ที่มีความเหมาะสมต่อการพัฒนาให้สามารถดำเนินการตามที่ต้องการได้ โดยสิทธิที่จะได้รับนั้นมีหลากหลายรูปแบบ ไม่ว่าจะเป็นการเพิ่มจำนวนชั้น ความสูง หรือความหนาแน่นของอาคาร โดยเงื่อนไขจะเป็นไปตามที่กฎหมายกำหนด แม้ว่ามาตรการ TDR จะถูกนำมาใช้อย่างแพร่หลายในต่างประเทศ แต่ก็มีความซับซ้อนและเป็นเรื่องที่ต้องสร้างความเข้าใจให้กับสาธารณะ ก่อนจะนำมาใช้จริง

สำหรับประเทศไทย ปัจจุบันยังไม่มีการนำแนวคิด TDR มาใช้อย่างเป็นทางการ ซึ่งยังคงต้องศึกษาถึงหลักเกณฑ์ที่เหมาะสมและผลกระทบที่มีต่อทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้องต่อไปก่อนจะนำมาบังคับใช้ตามผังเมืองรวม และถือเป็นแนวคิดที่มีบทบาทสำคัญต่อการจัดทำผังเมืองของประเทศไทยในอนาคตอีกด้วย