ส่อง 5 อันดับทำเลที่ดินเปล่า กรุงเทพ-ปริมณฑล ราคาขยายตัวสูงสุด ไตรมาส 4 ปี 66

ก่อนหน้านี้ LAD ได้อัปเดต 5 อันดับทำเลที่ดินเปล่าตามแนวรถไฟฟ้าไปแล้ว วันนี้เราพามาส่อง 5 อันดับทำเลที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุดจะมีที่ไหนบ้าง ลองไปดูกัน

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เปิดเผยรายงานดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ช่วงไตรมาสที่ 4 ของปี 2566 พบว่า ที่ดินเปล่าใจกลางเมืองในกรุงเทพฯ แม้ว่าจะเป็นทำเลศักยภาพที่มีราคาปรับตัวเพิ่มขึ้นทุกปี แต่ในขณะเดียวกันที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนานั้นเริ่มมีจำกัด รวมถึงราคาที่ดินที่มีมูลค่าสูงอยู่แล้วนั้น จึงทำให้ทำเลที่ดินในกรุงเทพฯ เขตชั้นใน มีอัตราการเติบโตของราคาต่ำกว่าบริเวณพื้นที่ชานเมืองและปริมณฑล ประกอบกับพื้นที่ชานเมืองนั้นกำลังจะมีแผนพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ของภาครัฐและเอกชน แผนพัฒนาโครงการขนส่งมวลชนระบบราง ทั้งโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่และโครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายเชื่อมโยงไปยังพื้นที่ชานเมืองและพื้นที่โดยรอบของกรุงเทพฯ อาทิ โครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ช่วงบางแค-พุทธมณฑลสาย 4 โครงการรถไฟฟ้าสายสีแดงอ่อน (ตลิ่งชัน-ศาลายา) ตลอดจนการจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ซึ่งจะมีการปรับเปลี่ยนแผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดินหรือที่เราเรียกกันสั้นๆว่า “ผังสี” ในบางพื้นที่ให้สามารถรองรับการพัฒนาในอนาคตได้ โดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า

ด้วยเหตุนี้ พื้นที่ชานเมืองของกรุงเทพฯ จึงมีการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินสูงกว่า และเป็นผลให้ที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด 5 อันดับแรก ในไตรมาสที่ 4 ปี 2566 เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน (YoY) ส่วนใหญ่เป็นที่ดินที่อยู่บริเวณพื้นที่เขตชานเมืองหรือเขตชั้นนอกที่เป็นรอยต่อระหว่างกรุงเทพฯ กับจังหวัดปริมณฑลโดยรอบ ได้แก่

อันดับ 1  เมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์

ที่ดินโซนเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ เป็นทำเลที่มีอัตราการเปลี่ยนราคาที่ดินสูงสุด โดยเพิ่มขึ้นร้อยละ 51.3 เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน (YoY) 

อันดับ 2 ตลิ่งชัน-บางแค-ภาษีเจริญ-หนองแขม-ทวีวัฒนา-ธนบุรี-คลองสาน-บางพลัด-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่

ที่ดินโซนตลิ่งชัน-บางแค-ภาษีเจริญ-หนองแขม-ทวีวัฒนา-ธนบุรี-คลองสาน-บางพลัด-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่ เป็นทำเลที่มีอัตราการเปลี่ยนราคาที่ดินอยู่ที่ร้อยละ 31.0 เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน (YoY)

อันดับ 3 ลาดพร้าว-บางกะปิ-วังทองหลาง-บึงกุ่ม-สะพานสูง-คันนายาว

ที่ดินโซนลาดพร้าว-บางกะปิ-วังทองหลาง-บึงกุ่ม-สะพานสูง-คันนายาว เป็นทำเลที่มีอัตราการเปลี่ยนราคาที่ดินอยู่ที่ร้อยละ 30.2 เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน (YoY)

อันดับ 4 ราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง

ที่ดินโซนราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง เป็นทำเลที่มีอัตราการเปลี่ยนราคาที่ดินอยู่ที่ร้อยละ 26.9 เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน (YoY)

อันดับ 5 นครปฐม

ที่ดินโซนนครปฐม เป็นทำเลที่มีอัตราการเปลี่ยนราคาที่ดินอยู่ที่ร้อยละ 24.1 เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน (YoY)

* ทั้งนี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ได้ศึกษาการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ประกอบด้วย กรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม โดยราคาที่ดินเปล่าที่นำมาคำนวณคือราคาเฉลี่ยต่อตารางวา ซึ่งจะคัดเลือกเฉพาะที่ดินเปล่าไม่รวมสิ่งปลูกสร้างที่มีขนาดตั้งแต่ 200 ตารางวาขึ้นไป และใช้ข้อมูลเฉพาะการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ผู้โอนหรือผู้รับโอนเป็น “นิติบุคคล” ตั้งแต่ปี 2555-2559

จับตา “พุทธมณฑลสาย 4” ทำเลทองชานเมือง

เมื่อพูดถึงทำเลชานเมือง “พุทธมณฑลสาย 4” เป็นอีกหนึ่งย่านที่ไม่ควรมองข้าม ด้วยทำเลที่ตั้งอยู่ระหว่างถนนบรมราชชนนีกับถนนเพชรเกษม ซึ่งเป็นถนนสายสำคัญที่เชื่อมต่อไปยังปริมณฑลและเป็นเส้นทางหลักในการเดินทางไปสู่ภูมิภาคอื่น นอกจากนี้ ถนนพุทธมณฑลสาย 4 ยังตั้งอยู่บนพื้นที่คาบเกี่ยวระหว่างเขตทวีวัฒนา เขตหนองแขม กรุงเทพฯ กับ อำเภอพุทธมณฑล จังหวัดนครปฐม และ อำเภอกระทุ่มแบน จังหวัดสมุทรสาคร อีกทั้งยังรายล้อมไปด้วยแหล่งไลฟ์สไตล์ สถานพยาบาล สถานศึกษา และมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่หลากหลาย

ทำให้พื้นที่ฝั่งตะวันตกของกรุงเทพฯ และพื้นที่ต่อเนื่องอย่างย่านพุทธมณฑลสาย 4 เป็นทำเลที่มีศักยภาพในการรองรับการขยายตัวจากพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นใน จะเห็นได้จากการขยายตัวของแหล่งที่อยู่อาศัยมายังฝั่งตะวันตกของกรุงเทพฯ โดยเฉพาะย่านพุทธมณฑลสาย 4 ที่มีโครงการที่อยู่อาศัยหลากหลายระดับราคา ตลอดจนการพัฒนาโครงการอื่น ๆ ในอนาคต เช่น โครงการขนส่งมวลชนระบบรางเพื่อรองรับการเดินทางจากชานเมืองสู่ใจกลางเมือง และนับว่าเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ราคาที่ดินเปล่าปรับเพิ่มขึ้น โดยราคาประเมินที่ดินรอบบัญชี พ.ศ.2566-2569 จากกรมธนารักษ์ พบว่า ถนนพุทธมณฑลสาย 4 มีราคาประเมินที่ดินอยู่ที่ 35,000-40,000 บาทต่อตารางวา

แนวเส้นทางโครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ช่วงบางแค-พุทธมณฑลสาย 4

ในอนาคตย่านพุทธมณฑลสาย 4 จะมีโครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย “โครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ช่วงบางแค-พุทธมณฑลสาย 4” เป็นระบบขนส่งมวลชนที่มีแนวเส้นทางต่อจากโครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินช่วง หัวลำโพง-บางแค ระยะทางประมาณ 8 กิโลเมตร โดยความคืบหน้าล่าสุดจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ไปเป็นที่เรียบร้อยแล้ว อีกหนึ่งโครงการขนาดใหญ่ในพื้นที่ฝั่งตะวันตกของกรุงเทพฯ คือ “โครงการรถไฟฟ้าสายสีแดงอ่อน (ตลิ่งชัน-ศาลายา)” ที่ในขณะนี้อยู่ระหว่างทบทวนแผนงานและปรับวงเงินใหม่ ซึ่งยังคงต้องติดตามกันต่อว่ารถไฟฟ้าสายสีแดงส่วนต่อขยายนี้จะเป็นไปตามแผนงานหรือไม่

อย่างไรก็ตาม หากในอนาคตโครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายทั้ง 2 โครงการ ดำเนินการก่อสร้างแล้วเสร็จนั้น ย่านพุทธมณฑลสาย 4 จะกลายเป็นอีกหนึ่งทำเลทองที่น่าจับตามองอย่างแน่นอน

ขอบคุณข้อมูลจาก www.REIC.or.th www.thaigov.co.th